Financement immobilier, sécuriser son investissement

Comment s’y retrouver dans l’offre immobilière ? Comment sécuriser son investissement ? En tant que constructeur et expert de la rénovation de l’habitat, nous échangeons tous les jours avec des porteurs de projets fébriles face aux conditions actuelles du marché du logement.
Notre expert, Cédric Bonimeux, Décideur Crédit en Région à la Banque Populaire Grand Ouest, vous aide à y voir plus clair.

Pouvez-vous vous présenter et présenter votre métier ?

Je suis Décideur Crédit en Région à la Banque Populaire Grand Ouest. J’anime 20 agences, du Pays de Retz à la Presqu’île guérandaise. Avec les conseillers de clientèles, nous analysons et décidons des suites à donner aux demandes de financement, pour les particuliers comme pour les entreprises.

Quels sont selon vous les faits marquants pour l’habitat dans la conjoncture actuelle ?

Pour moi, le premier élément à considérer est le DPE (Diagnostic de Performance Energétique), issu de la loi Energie Climat de 2019.
Cette loi qui fixe le niveau de consommation énergétique à ne pas dépasser pour les logements a pour conséquence l’interdiction de les mettre en location. Les Catégorie G seront interdites à la location en 2025. Les F en 2028. Les E en 2034. Les transactions resteront possibles mais les publicités devront mentionner la non-conformité du logement, ce qui devrait entraîner une baisse importante de la valeur de ces biens.

La hausse des prix des énergies peut également impacter le budget des ménages, donc leur reste à vivre, et peut conduire à la précarité énergétique.

Le 2ème point saillant concerne l’augmentation du coût des matériaux et la révision du BT01. Mis en place par Macoretz et de nombreux autres constructeurs en mai 2021, l’indice BT01 fait office de référence pour l'évolution des coûts de construction dans le secteur du bâtiment. Il permet de sécuriser les constructeurs et artisans et donc de sécuriser la réalisation du projet. Si son impact n’est pas évalué et pris en compte dès le montage du plan de financement, cela risque de mettre en tension les emprunteurs dans leur capacité de remboursement.

Qu’observez-vous au quotidien dans votre métier de Décideur Crédit ?

Face à la difficulté à trouver des terrains à bâtir (surtout sur le littoral de Loire-Atlantique), on assiste à l’essor de nombreux projets de rénovation au détriment des projets de construction.
De fait, le volume de mises en vente de logements étiquetés avec un DPE à F ou G ne cesse d’augmenter. Et cette tendance s’accélère…
Or ces logements, peu performants sur le plan énergétique, induisent des coûts de rénovation (thermiques et autres) souvent sous-estimés par les acquéreurs. Nous devons donc les aider à bien comprendre à quoi ils s’engagent.
Enfin, la crainte de défaillance des constructeurs et artisans de la rénovation est un sujet nouvellement évoqué par nos clients (suite notamment à la médiatisation des difficultés de Geoxia). L’inquiétude des acquéreurs porte sur le risque que le projet puisse ne pas aller à son terme.
Ces principaux éléments nous conduisent à devoir adapter notre conseil, notre approche, et même nos règles d’octroi des prêts. Il faut savoir se montrer agile et adaptatif. Et faire notre métier de conseil et de pédagogie.

Selon vous, nos clients doivent-ils reporter leur projet de construction et de rénovation ?

Absolument pas ! Le DPE par exemple peut être vécu comme une contrariété, mais c’est en réalité une force pour le logement rénové. Le bien est revalorisé, son potentiel locatif est augmenté et sécurisé. Le potentiel de revente aussi.

Quels conseils avez-vous envie de donner aux porteurs de projet de construction ou de rénovation ?

Sur un projet de construction, c’est notre responsabilité commune vous le constructeur et nous le prêteur, de parvenir à vulgariser auprès de nos clients les raisons pour lesquelles l’indice BT01 s’applique, les modalités d’application et les éventuelles conséquences sur le montant du projet. Aujourd’hui et depuis la mise en place de l’indice, l’augmentation des coûts des matériaux a impacté les projets autour de 4 % de leur montant. D’où la nécessité d’anticiper et d’évaluer cette éventuelle révision dès le montage du dossier de financement. A noter qu’elle semble se détendre actuellement.

Sur un projet de rénovation, il faut savoir interpréter un DPE avant de s’engager dans l’achat d’ancien afin d’estimer les travaux à réaliser et l’enveloppe à financer. Et se poser les bonnes questions : quelle compatibilité avec mes revenus ? Les travaux seront-ils autofinancés ? Etc.
Pour les primo-accédants, je les inviterai à être très attentifs à l’augmentation des dépenses d’énergie et de carburant. L’éloignement du lieu d’habitation et du lieu de travail nécessite d’être prudents. Il faut que nos clients soient lucides sur la réduction effective de leur capacité à emprunter et donc à rembourser le prêt.
Pour les investisseurs dans l’ancien, le risque réside dans le fait d’acquérir un logement, en intégrant un loyer finalement pas perceptible parce que ce bien n’est pas conforme en termes de Diagnostic de Performance Energétique (DPE) et que l’emprunteur n’a pas les moyens de le mettre aux normes.

L’investissement dans le neuf est mieux encadré et ne comporte généralement pas de risque ni de surprise.

Ce que nous recommandons à tous les porteurs de projet ? Un apport personnel de 10% en vue de corriger sur l’achat dans l’ancien, l’éventuelle survaleur sur le prix médian du marché (en plus de l’apport couvrant les divers frais).
Et quel que soit le projet, de maintenir un taux d’endettement inférieur ou égal à 35% maximum, suivant les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).

Merci infiniment à Cédric Bonimeux, Décideur Crédit à la Banque Populaire Grand Ouest d’avoir répondu à nos questions.