L'investissement immobilier en Loire-Atlantique avec Macoretz

Que faut-il retenir de la conjoncture actuelle ?

Il y a eu des fortes hausses de prix ces 3 dernières années. Cela concerne à la fois la construction neuve et le prix de l’immobilier. La première chose qu’on peut en dire, c’est qu’il y a une certaine corrélation dans l’ensemble. Donc pas d’effet de traîne d’un marché par rapport à un autre ni d’effet d’ajustement que le neuf ne pourrait pas avoir sa vocation et sa raison d’être.

2ème fait, on a eu toute une période de taux très bas pendant des années, il va falloir se réhabituer à avoir des taux plus normaux. Depuis plusieurs années je dis à tous mes clients que "l’argent ne coûte rien. Il faut en profiter pour emprunter aujourd'hui tout ce qu’on a à  disposition pour investir". Rappelons-nous qu’en 2009-2010, un taux d’emprunt sur 20 ans se situait entre 4.5 et 5%. Donc à la hauteur des taux qu’on a aujourd'hui (1,10, à 1,20 %), c’est finalement encore un taux très intéressant !

Quels sont selon vous les faits marquants pour l’habitat ?

Avec les incertitudes internationales, depuis le mois de septembre/octobre 2021, on sent que les prix arrêtent de grimper. Un phénomène qui s'est accéléré avec la guerre en Ukraine.  Pour les porteurs de projet, c’est plutôt une bonne nouvelle mais, on sent aussi qu’il y a un phénomène d’attente chez les investisseurs, notamment en résidence principale. Il y aura sans doute un petit marquage de pas. 

Faut-il reporter ses projets ?

Il faut certainement prendre conscience qu’on est un petit peu “à la fin de la fête”, on est à la fin d’une période qui a été extraordinaire. Avant de repasser dans des conditions normales, il va y avoir une période de transition. Mais aujourd'hui, il est encore temps d'y aller et d'investir.

Dans des contextes mouvants comme ça, il faut saisir les opportunités de développement comme elles se présentent avec des conditions auxquelles elles se présentent. Depuis 12 ans que j’exerce ce métier, je n’ai jamais eu une période où les clients ne me disaient pas : “on aurait dû le faire avant, il aurait fallu qu’on profite du moment où l’immobilier était moins cher”, ou alors, “il aurait fallu qu’on profite de la loi qui était meilleure que celle qu’on a aujourd’hui, ou il aurait fallu qu’on profite de cette période de taux qui n’était pas si mauvaise que ça”. On peut toujours se dire ça. Et demain, quand les taux seront revenus à 4 ou à 5 %, on se dira “mais quelle période extraordinaire, où le marché s’était un peu calmé, où l’immobilier valait un petit peu moins cher, où on pouvait négocier”… On aura toujours ce type de réactions. Notre rôle est de veiller sur cette mouvance des choses, et sur le fait que ce sont des cycles qui se répètent. De toute façon, on ne sera jamais sûr du bon moment pour faire les choses. En tout cas, le faire ou ne pas le faire, c’est ça qui change vraiment les choses. 

Quels sont les avantages pour les investisseurs d’aujourd’hui ?

Pour les investisseurs, on arrive à la fin du dispositif Pinel. Un dispositif extraordinaire hyper efficace quand on le fait bien, avec les bons produits, sur les bons marchés et en réfléchissant comme un investisseur en immobilier, donc pas comme un défiscalisateur. Aujourd'hui, on trouve encore des opportunités extraordinaires avec des aides qui sont quand même folles ! En soit, quand l’État prend en charge 20% de votre investissement (net d’impôt, net de toutes charges) c’est quand même assez fou.

Des conseils pour la période à venir ?

Oui et un point important, l’arrivée des normes HCFS (Haut Conseil de Stabilité Financière) dans le secteur bancaire. Aujourd'hui nous sentons les premières difficultés liées à ces normes.*

Mon conseil ? Regarder où l’on en est, ce que l’on a déjà fait, les engagements financiers que l’on a, afin d'arbitrer et récupérer les capacités d’investissement. Celui qui va réussir dans les années qui viennent, ce n’est pas celui qui a de grandes idées, mais celui qui aura réussi à mettre son patrimoine dans le bon ordre pour pouvoir aller voir la banque et la solliciter. Le meilleur conseil que j’apporte à mes clients en ce moment, en particulier pour ceux qui ont déjà un patrimoine constitué, c’est de se demander “qu’est ce que l’on garde, quels emprunts on solde, comment on arrive à se mettre en position pour de nouveau être en capacité de lancer des projets". 

Pendant les périodes faciles, dans les périodes qu’on a pu connaître avec des taux très bas et des conditions d’investissement faciles, ce n'est pas toujours les investisseurs les plus avisés. Parce que quand tout est facile, on ne se pose pas suffisamment de questions. Alors que, dans une période qui s’annonce un petit peu plus difficile, où il faudra être mieux organisé, on risque de se retrouver avec des investisseurs qui seront certainement plus forts, plus affutés, plus avisés, et surtout plus créatifs. Parce que pour créer de la valeur aujourd’hui, il faut être créatif, trouver les systèmes qui permettent de sortir des sentiers battus et qui permettent de se démarquer et d’arriver à être les meilleurs sur le marché. 

*notamment le taux d’emprunt limité à 35 %, NDLR